О безопасной купке-продаже заложенных квартир

Рано или поздно перед каждым встаёт проблема покупки жилья.
В этой статье рассказывается о распространённой проблеме покупке/продажи заложенного жилья, возможных вариантах приобретения такого жилья в собственность и о сопутствующих рисках и опасностях. Бывают квартиры, прописанные в качестве залога в ипотечном договоре. Они называются квартиры с обременением.
Когда собственник не в состоянии более выплачивать кредит, такие квартиры выставляются на продажу. Хотя банки и риелторские компании разработали законные и безопасные алгоритмы купли - продажи подобного имущества, часто покупатели всё же относятся к таким объектам с недоверием.

Согласно ГК РФ и ФЗ №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге) недвижимости», продать залоговое имущество возможно с согласия банка, которому принадлежит залог, либо после снятия с него обременения. 

Если квартира уже заложена, то наиболее безопасный способ купить или продать её, это разделить на стадии закладки в ячейку банка средства продавца и средства банка, то есть остаток выплат по кредиту. В этом случае банку отходит остаток долга, а продавцу отходит разница между остатком долга и ценой квартиры при продаже. Но всё ли безопасно при такого рода сделках? Да! Сделки по такому алгоритму не несут риска ни для банка, ни для продавца или покупателя, что является значительным плюсом в наши дни. 
Последнему гарантировано, что банковский сотрудник произведет выемку средств из ячейки только после того, как объект официально будет передан в собственность покупателя, а банк уверен, что получит указанную сумму, так как денежные средства заложены в ячейку, находящуюся в банке-кредиторе. Для того, кто хочет приобрести заложенное имущество, такая схема наиболее безопасна, хоть и существует множество других. Совершение такого рода сделки невозможно без согласия банка.

При наступлении кризиса число заемщиков-банкротов резко увеличилось и банки вполне устраивает такой вариант, которые с радостью дают согласие на такие сделки. Следует учитывать, что продажная стоимость объекта должна быть больше или равна сумме остатка долга. Или же продавцу необходимо будет доплатить банку для обнуления разницы цены продаваемой квартиры и остатком долга. Купить-продать обремененное имущество можно и другим способом – для этого понадобится так называемый предварительный договор. Такой договор заключается между покупателем и продавцом объекта и подразумевает выплату последнему аванса, который равен остатку долга. Получив аванс, продавец погашает в банковском учреждении кредит, затем ему приходит официальное письмо для государственного регистрирующего органа, в котором будет содержаться отметка о том, что кредит погашен и возможно вывод недвижимости из разряда обремененной. Затем проводится государственная регистрация.

При данном алгоритме купли-продажи больше всех рискует покупатель, ведь если продавцом будут нарушены условия предварительного договора, то у него возникают трудности с возвратом уже внесенных денег (а это нередко от 50 до 90% стоимости недвижимости). Помимо риска, в данном способе есть и плюс: не нужно согласовывать продажу с банковским учреждением, как при первом варианте купли-продажи, так как продавец ещё до заключения официального договора прекращает все отношения с банком по кредитным обязательствам. Предпочтительнее и безопаснее соглашаться на подобную сделку тогда, когда сумма аванса (то есть остаток по кредиту) незначительна, а банк отверг все остальные варианты отчуждения объекта и деваться, собственно, уже некуда.